Bevezetés

Egy korábbi bejegyzésemben már írtam arról a problémakörről, amit az agráriumban tevékenykedő személyeknek az

osztatlan közös tulajdonban lévő földek kezelése jelent, mind a napi szintű operatív, mind pedig a jogi, adminisztrációs oldalát érintve.

2. Milyen változás várható a közeljövőben az érintett terület jogi szabályozását illetően?

A Kormány 2020. április 28. napján nyújtotta be a Parlamenthez, „A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről” című törvényjavaslatot (a továbbiakban: törvényjavaslat), amely a T/10312. számot viseli az irományok között. Álláspontom szerint a benyújtott törvényjavaslat – amennyiben azt a jelen formában elfogadja az Országgyűlés kétharmados többsége – az agrárjogi szabályozás egyik legjelentősebb darabja lehet, amely az elmúlt időszakban megszületett. A segítségével végre lehetőség nyílik véglegesen megszüntetni a kárpótlás és szövetkezeti részarány-tulajdon kiadását követően kialakult rendezetlen állapotokat, egyúttal egy nagyarányú földrendezést is végrehajtva. Amennyiben az Országgyűlés a törvényjavaslatot elfogadja, úgy a szabályait 2021. január 01. napjától lehetne alkalmazni.

3. Milyen okok vezettek a törvényjavaslat benyújtásához?

Osztatlan közös tulajdon több okból alakulhat ki, ugyanakkor mintegy 2,5 millió hektár nagyságú föld, amelyet korábban a termelőszövetkezetek földhasználati jog alapján használtak, annak privatizációja során történő tulajdonba adás után került nagyrészt természetes személyek osztatlan közös tulajdonába. Más esetekben az érintett személyek szándékától függetlenül jöhet létre az osztatlan közös tulajdon. Ilyen eset az, ha egy földet, amely egy személy kizárólagos tulajdonában volt, például többen örökölnek meg (egyszerű példával szemléltetve, mondjuk a gazdálkodó szülő után a két, vagy több leszármazó gyermek örököl). A gyakorlatban nem ritkán fordul elő az a helyzet, hogy egy osztatlan közös tulajdonban lévő föld (ingatlan) tulajdonosainak száma meghaladja a több száz főt, sőt az sem elképzelhetetlen, hogy akár az ezret is túllépi.

A törvényjavaslat általános indokolása így fogalmazza meg a törvény megalkotásának szükségességét: „Az európai szinten is versenyképes magyar agrárgazdaság kialakításának alapvető feltétele a tiszta, átlátható földtulajdoni struktúra kialakítása valamennyi állami és magántulajdonú föld tekintetében. Ennek egyik jelenlegi gátja az osztatlan közös földtulajdon fennállása, ami a magyar agrárium fejlődésének egyik felszámolandó akadálya.”.

4. Milyen jogi lehetőségek állnak rendelkezésre jelenleg a fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére?

A földrendező és földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény („Fkbt.”) kimondja, hogy a 2012. június 1-jéig kérelmezett földmegosztás költségét az állam viseli. Az Fkbt. 12/F. §-ának (1) bekezdése alapján, ha a földkiadási eljárás eredményeként létrejött osztatlan közös tulajdon tulajdonostársait megillető tulajdoni hányadokat az ingatlan-nyilvántartásba jogerősen bejegyezték, bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlan megosztását annak érdekében, hogy saját tulajdoni hányadát önálló ingatlanként kaphassa meg.

A fenti jogszabályhely alapján, kizárólag azoknak a személyeknek nyílott lehetősége az osztatlan közös tulajdon megszüntetését kezdeményezni, akik a földkiadási eljárás eredményeként kerültek osztatlan közös tulajdonba, és a kérelmüket 2012. június 1-jéig eljuttatták az illetékes körzeti földhivatalhoz (jelenleg megyei kormányhivatal földhivatali főosztály).

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény („Ptk".) szerint az úgynevezett telekalakítási eljárás lefolytatása alapján kerülhet sor az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére, mely áll a földmérési dokumentáció elkészítéséből, és az összes tulajdonos által aláírt, ügyvéd/közjegyző által készített megállapodás (szerződés) létrehozásából, és magából a telekalakítási eljárás lefolytatásából, amely tartalmazhatja a változások átvezetését az ingatlan-nyilvántartásban (földhivatali adatbázisban), vagy bírósági eljárásban polgári per megindításával.

5. Milyen új koncepciót kínál a törvényjavaslat a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére?

A törvényjavaslat a tulajdonostársak tekintetében lehetőséget teremt a fennálló tulajdonközösség megszüntetésére olyan módon, hogy – bizonyos garanciálisnak tekintett szabályok figyelembe vétele mellett – a tulajdonostársak többsége egyezséget hozhat létre, amely egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed.

A törvényjavaslat indokolása szerint: „A törvény számos új előírással segíti az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését, minden esetben támogatva a felek egyezségét, valamint a tényleges földhasználók további tulajdonszerzését és jól hasznosítható birtoktestek kialakítását. A tulajdonostársak bármelyikének kezdeményezésére, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségének egyetértése mellett létrehozható olyan egyezség, amelynek hatálya kiterjed a megosztást ellenző kisebbségi tulajdonostársakra, illetve azon tulajdonostársakra is, akik a megosztásban azért nem vettek rész, mert nem voltak elérhetőek.”.

A törvényjavaslat szerint tehát a tulajdonostársak egyszerű többsége létrehozza a tulajdonostársak közti teljes körű egyezséget, ugyanakkor garanciális jelentőséggel bírna a kisebbségben maradó tulajdonostársak védelme érdekében az a szabály, amely szerint „a megosztás során egyik tulajdonosnak sem juthat a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű ingatlan, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik”. Ettől a szabálytól eltérni nem lehetne kivéve, ha ebbe a tulajdonostárs kifejezetten beleegyezne.

6. Milyen okirat szolgálhat majd a változások ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez?

A törvényjavaslat indokolása szerint: „Amennyiben a tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű többség szerint létrejön az egyezség, azt egyezségi megállapodásban szükséges rögzíteni, mely ügyvédi ellenjegyzést igénylő dokumentum. Az egyezségi okiratnak részét képezi a megosztás térképi megjelenítését szolgáló elektronikus dokumentum (a továbbiakban: térképvázlat).”. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre tehát nagyrészt az általános szabályok szerint kerülhetne sor, így a tulajdonostársak egyezségét – azaz megállapodását – ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban kellene rögzíteni, amelynek az elválaszthatatlan mellékletét képezné a változások térképi ábrázolását szolgáló elektronikus térképkimutatás is. Mindkét dokumentumot a megosztás során kötelezően bevonandó ügyvéd számára hozzáférhető informatikai program, ún. osztóprogram alkalmazásával lehetne elkészíteni.

A törvényjavaslat lényeges könnyítéséket tartalmaz a tulajdonostársak számára, és lehetővé teszi további tulajdoni hányadok megszerzését az egyezség létrehozása során az alábbiak szerint: „Az osztóprogram lehetőséget biztosít mind az értékarányos, mind pedig a területi alapú megosztás elvégzésére, valamint a tulajdonostársak az eredeti tulajdoni hányaduktól eltérő megosztásban is megegyezhetnek, vagyis egyes tulajdonostársak a megosztással egyidejűleg további tulajdonrészt is szerezhetnek az ingatlanban osztatlan közös tulajdon megszüntetése jogcímén.”.

Az ideális birtokkoncentráció kialakítását segíti továbbá az a megoldás is, hogy „a megosztásba a tulajdonosok több ingatlant is bevonhatnak annak érdekében, hogy az – ugyanazon település különböző részein, vagy akár több különböző településen elhelyezkedő – ingatlanokban fennálló tulajdoni illetőségeik egy tömbben kerüljenek kiosztásra.”.

7. Mekkora lehet a kialakított ingatlanok minimum területe, és mi történik a területminimumot el nem érő maradvány területekkel?

A törvényjavaslat meghatározza a megosztás során kialakítható ingatlanok esetében a kötelezően alkalmazandó minimális területkorlátot, amely alapján az új földrészletek szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m2-nél (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m2-nél kisebb területnagyságúak nem lehetnek.

„A területi minimumot el nem érő és önálló ingatlanná nem alakítható tulajdoni hányadoknak a többi tulajdonostárs általi megváltására kerül sor. A tulajdonostársaknak az egyezségben ki kell térniük ezen területi minimum alatti tulajdonrészek megváltására is. A megváltás jogilag tulajdonszerzésnek minősül, melynek jogcíme az osztatlan közös tulajdon megszüntetése. A megváltásra kerülő ingatlanrészért ellentételezéséül a szerző tulajdonostárs köteles legalább az ingatlan értékbecslés útján megállapított értékének megfelelő ellenértéket megfizetni. A megváltást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Abban az esetben, ha több tulajdonostárs is igényt formálna egy adott tulajdonrészre, úgy az annak a tulajdonostársnak a tulajdonába kerül, aki magasabb ellenértéket fizet érte.”

„A területi minimumot önmagában el nem érő, osztatlan közös tulajdonban álló földek esetén a megosztás eleve nem jöhet szóba. Ezen ingatlanok vonatkozásában az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének módja kizárólag az lehet, ha azok teljes egészében az egyik tulajdonos tulajdonába kerülnek.”

8. Milyen kötelezettséget teremt a törvényjavaslat az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének javítása érdekében?

A törvényjavaslat általános indokolása szerint: „A törvény […] egy új eljárás bevezetésével kísérletet tesz a földnek minősülő ingatlanok tekintetében tulajdonosként bejegyzett azon személyek beazonosítására, akiknek az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai hiányosak. Az eljárás keretében a törvény az ingatlanügyi hatóság számára hivatalból történő kötelező adatfeltárást, adategyeztetést és annak sikeressége esetén adatkiigazítást ír elő. Ha az adatfeltárás nem vezet eredményre, az ingatlanügyi hatóság hirdetmény útján próbálja felderíteni a tulajdonos személyét.

Ha az adatfeltárási eljárások alapján a tulajdonost nem lehet beazonosítani, vagy az adott ingatlan esetén a tulajdonosként bejegyzett személy 120 évnél idősebb, de halálának ténye semmilyen módon nem vált ismertté, úgy az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja, hogy a tulajdonos beazonosíthatatlan és ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen. Ezekben az esetekben az érintett ingatlanok a törvény erejénél fogva kerülnek az állam tulajdonába.”.

Véleményem szerint az utóbbi eljárás bevezetésével szükségszerűen megnövekvő feladatok miatt, a jelenleginél jóval nagyobb erőforrásokat szükséges az érintett ingatlanügyi hatóság rendelkezésére bocsátani, ugyanis tapasztalataim szerint az érintett föld ingatlanok tulajdoni lapjai tömegével tartalmaznak helytelen, és hiányos adatokat, amelyek felderítése a jelenleg rendelkezésre álló létszám birtokában nem vezethetnek, rövidtávon eredményre.

9. Összefoglalás

Álláspontom szerint a törvény megalkotása időszerű és szükséges, elfogadása jelentős előrelépést jelentene az egészséges és átlátható birtokviszonyok kialakulása szempontjából, amely azzal az eredménnyel is együtt járna, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, ezáltal javulna. A fennálló osztatlan közös tulajdonban lévő földek megosztására főként a tulajdonostársak egyszerű többségének egyezsége alapján kerülhetne sor, a kisebbségbe került tulajdonostársak érdekeinek és jogainak garanciálisnak tekintett védelme mellett, az Állam által biztosított adatok és szoftverek ingyenes rendelkezésre bocsátása mellett, ügyvéd közreműködésének kötelezővé tételével.

A jelenleg hatályban lévő szabályoknál lényegesen egyszerűbben lehetne a fennálló közös tulajdoni hányadokat megszüntetni és az egy személy tulajdonában, de különböző földrészletben lévő tulajdoni hányadokat egyesíteni, és a tulajdonostársak tulajdoni hányadát esetleg megszerezni. Fentieken túl az ingatlanügyi hatóságnak a földek jogosultjai tekintetében nagyfokú adattisztítást kell elvégeznie, amely az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének javulását fogja jelenteni.

Amennyiben további kérdése merült fel az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatosan javaslom, hogy forduljon hozzám bizalommal.

#hasznostanácsok #osztatlanközöstulajdonmegszüntetése #megosztás #részaránykiadás

---